Denkmalgeschützte Immobilien stehen für Prestige. Staunende Blicke, vergessene Sehnsüchte – dem Charme eines Hauses aus vergangener Zeit widersteht niemand. Das Ergebnis? In vielen Fällen ist es eine attraktive Rendite. Deswegen sind diese Immobilien oft Teil eines umfangreicheren Immobilienportfolios.
Denkmal-Immobilien können die Steuerlast deutlich senken. Der Gesetzgeber unterstützt den Erhalt dieses historischen Guts mit zahlreichen Möglichkeiten zur Abschreibung und Förderung.
Ein verlockender Gedanke – wären da nicht im Gegenzug immense Kosten und umfangreiche Bewilligungsverfahren: Jede bauliche Veränderung und Sanierung durchläuft ein strenges Prüfverfahren. Es dient dem Erhalt der Charakteristik. Und es ist Teil einer deutschen Tradition: Dem berühmt-berüchtigten „Warten auf den roten Punkt“… Erfahren Sie hier, ob und wie sich Denkmal-Immobilien in Ihrem Immobilienportfolio für Sie auszahlen.
Inhaltsverzeichnis
- Die Voraussetzung für den Denkmalschutz
- Was nicht gefördert wird?
- Wenn der Balken mitten im Wohnzimmer bleiben muss – Genehmigungsverfahren
- Der Brandschutz
- Nachhaltige Immobilien – die energetische Sanierung
- Modernisierungen – Was gibt der Immobilienmarkt aktuell an Rendite her?
- Smart Home
- Lieferketten und Fachkräfte – Auswirkungen der aktuellen Situation
- Besonderheiten an und neben einer denkmalgeschützten Immobilie
- Die Fördertöpfe
- Abschreibungen – Das Argument für dieses Immobilieninvestment?
- Fällt die Denkmal-Immobilie zu 100 % unter die Grundsteuer?
- Welche Versicherungen sind sinnvoll, welche luxuriös?
- Für welchen Anlegertyp eignet sich dieses Immobilieninvestment?
- Zitat
- Best Practice: Die Identitätsarchitektur – wie der Architekt Justus Asselmeyer ein einzigartiges Juwel schuf
- Ist die Rückabwicklung des Denkmalschutzes möglich?
- Urteile
- Zusammenfassung
- Fazit
Die Voraussetzung für den Denkmalschutz
Eine Immobilie wird als denkmalgeschützt anerkannt, wenn sie mindestens eine dieser Bedingungen erfüllt:
- Sie repräsentiert mit ihrer Architektur eine bestimmte
„Dieses Haus aus Gründerzeit wurde erbaut von dem Architekten XY.“
- Sie hat eine prägende historische
„Dies ist das Geburtshaus des Komponisten Georg Friedrich Händel.“
„Zur Zeit des Großen Hochwassers 1853 war diese Stelle als einzige trocken geblieben.“ »Deshalb wurde hier das Haus erbaut.«
- Sie repräsentiert eine bedeutende kulturelle Charakteristik des Ortes oder
Dieses Gebäude beherbergte im 18. Jahrhundert die Innung der Goldschmiede. „Lange Zeit war dieser Ort als weltweit führend in der Herstellung von XY bekannt.“
- Sie nahm in der Historie eine repräsentative Rolle für ein System.
So sind zum Beispiel in manchen Orten der „Fruchtkasten“ oder die „Zehntscheuer“ unter Denkmalschutz, weil sie zum einen das Steuersystem des „zehnten Teils“ der Einnahmen repräsentieren. Hier wurde von jedem Bauern der zehnte Teil des Korns als Steuerabgabe in das Fachwerkhaus gebracht.
Der Denkmalschutz wird von der zuständigen städtischen Behörde bescheinigt. (Untere Denkmalschutzbehörde) Die Prüfung des Antrages und die Erlaubnis für die notwendigen Änderungen
Nach Ausstellung der Bescheinigung ist der Eigentümer berechtigt, eigens hierfür geschaffene Kredite und Förderungen zu erhalten.
Ebenso werden bestimmte Abschreibungen vom Finanzamt anerkannt. Eine professionelle
Immobilienbewertung ist die Grundlage für die Kreditvergabe bei Banken: Ein höherer Sicherheitsfaktor wie zum Beispiel die Bewertung durch einen anerkannten Spezialisten oder ein Institut mit hohem Renommée kann die gewährten Konditionen deutlich verbessern.
Im Anschluss erfolgt auch der Eintrag in eine Denkmalliste.
Was nicht gefördert wird
Ist nur die Fassade denkmalgeschützt, wird der Einbau eines neuen Bades nicht gefördert. Bei den Fenstern und Türen der Außenfassade gilt der Denkmalschutz hingegen. Auch bezüglich des Daches wird oft der Denkmalschutz angewandt. Wir empfehlen Ihnen, sich vor dem Immobilienerwerb genau zu erkundigen und sich eine präzise Liste der beinhalteten Elemente anfertigen zu lassen.
Beim Kauf einer Immobilie mit Gartenanteil wird nur die Immobilie selbst bewertet. Der Gartenanteil entfällt bei der Förderung des Denkmalschutzes. Das gilt auch, wenn die Immobilie selbst vollständig förderwürdig ist. Ausnahmen kann es geben, jedoch sollten diese vollumfänglich schriftlich vonseiten der Denkmalbehörde dargelegt werden.
Wenn der Balken mitten im Wohnzimmer bleiben muss – Genehmigungsverfahren
Der besondere Status des Denkmalschutzes ist mit strengen Auflagen verbunden.
Nicht nur die Farbe für die Außenfassade kann vorgegeben sein, sondern auch die Gestaltung des Innenraumes. Auch die Verfahren, mit denen die Schicht auf die Fassade aufgetragen wird, können vorgegeben sein.
Vielleicht wird auch die Sicht auf den riesigen Flachbildschirm durch einen Holzbalken gestört, der nicht entfernt werden darf – aus Gründen des Denkmalschutzes.
Diese Vorschriften sind vonseiten der Behörde klar benannt. Sollten Sie Interesse haben, solch eine Immobilie zu erwerben, empfehlen wir Ihnen ein intensives Studium dieser Vorschriften – inklusive einer konservativen Kalkulation des Zeit- und Kostenfaktors.
Es kann durchaus sein, dass nicht nur Farben und Formen vorgegeben sind – sondern auch bestimmte Materialien. Auch, wenn die Denkmalschutzbehörden an mancher Stelle reglementieren: Trotz ihrer Pflicht, den Originalzustand zu erhalten, beachten sie die individuelle Situation des Eigentümers und die Gegebenheiten.
Brandschutz
Im Bereich des Brandschutzes spielen verstärkt auch die Materialien eine Rolle.
So gibt die Veröffentlichung „Brandschutz im Denkmal“ (1) Abwägungen zwischen Denkmalschutz und Brandschutz an:
Der Baustoff Holz beinhaltet oft Flößerzeichen und weitere Bearbeitungen wie Dekorationen. Diese liefern bedeutende Einblicke in die damalige Kultur und Lebensbedingungen der Menschen. Außerdem sind die Jahresringe eines Baumes im Holzbalken ablesbar. Für die Forschung verschiedener Disziplinen sind hier wertvolle Hinweise auf damalige äußere Umstände enthalten, die es zu bewahren gilt. Holz, besonders Hartholz, sei aus
Brandschutztechnischer Sicht keineswegs so eine große Gefährdung wie oft vermutet.
Die oberflächlich verwendete Farbe kann einen Teil der brandschutzdämmenden Wirkung des Materials zunichte machen, da sie sich bei Hitze leicht entzünden kann.
Dies gilt besonders bei dunklen Farben. Insofern gelten auch hier Vorschriften.
Interessant wird es auch bei Lehm: Dieser ist nicht brennbar, in der Originalbauweise des Fachwerks wurde er jedoch unter anderem mit Stroh durchsetzt – welches wiederum sehr gut brennt. Eine historisch getreue Sanierung wird in dem Spannungsfeld zwischen Detailtreue und Brandschutz stattfinden.
Präzise Ausführungen hierzu erhalten Sie beim Dachverband Lehm. https://www.dachverband-lehm.de/
Besondere Aufmerksamkeit wird den raumabschließenden Konstruktionen an der Decke gewidmet: Sie müssen ein Durchgreifen des Brandes auf die nächste Ebene verhindern. Natürlich werden auch die Fluchtwege im Brandfall einer genauen Prüfung unterzogen.
Die Veröffentlichung legt zugrunde, dass die Unversehrtheit des menschlichen Lebens wichtiger ist als historische Fragen.
Nachhaltige Immobilien – die energetische Sanierung
Eine denkmalgeschützte Immobilie ist von der Pflicht zum Energieausweis befreit.
Die Unterhaltskosten für eine denkmalgeschützte Immobilie sind oft recht hoch. Dies trifft besonders auf die Heizkosten zu, die durch veraltete Dämmverfahren, schlecht isolierte Fenster und Dächer sowie hohe Räume auftreten.
Werterhaltende Maßnahmen sowie energetische Sanierungen sind im Rahmen des Denkmalschutzes steuerlich absetzbar. Außerdem gibt es verschiedene Vergabestellen für vergünstigte Kredite. Ebenso bieten die Banken teilweise attraktive Bedingungen, um eine Immobilie zu kaufen oder zu erhalten.
Bis zu 70 Prozent für den Betrieb mit nachhaltigen Systemen bzw. Stoffen und bis zu 20 Prozent für Dämmung und den Einbau neuer Fenster und Türen kann die KfW bereitstellen.
In diesem Zusammenhang gilt es auch, die Montage einer Photovoltaik-Anlage an Dach und Seiten des Hauses genehmigen zu lassen. Gleiches gilt für begrünte Fassaden, Balkone mit Begrünung und ähnliche Veränderungen. Selbst die Freigabe von bestimmten Pflanzen wie zum Beispiel die Fassadenbegrünung mit Efeu oder wildem Wein – oder die Entfernung dieser Pflanze sollte sicherheitshalber erfragt werden.
Achtung: Holen Sie in jedem Fall vor Auftragsvergabe oder Beginn der Sanierung erst die Bewilligung des Kreditinstitutes ein. In den meisten Fällen sind nachträglich eingereichte Anträge von der Bewilligung ausgeschlossen. Dies gilt auch, wenn eine Förderung rein rechtlich „grünes Licht“ hätte.
Der Antrag zur Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie will sorgfältig formuliert sein: Nicht jedem Leser bzw. Entscheider wird sofort klar sein, warum „das denn hier unbedingt so teuer sein muss.“
Eine ausführliche und klar gegliederte Darlegung der nötigen Materialien und Techniken kann die Zeit zur Entscheidung deutlich verkürzen. Dies gilt besonders für Institute, die nicht ständig mit diesem Kontext zu tun haben.
Modernisierungen – Was gibt der Immobilienmarkt aktuell an Rendite her?
Bei Denkmal-Immobilien gilt es, zahlreiche Details zu beachten. Hierzu zählen neben den zahlreichen Auflagen des Denkmalschutzamtes auch die Pflichten dem Mieter gegenüber.
Der Gesetzgeber hat dessen Beschwernisse bei einer Modernisierung im Blick. Deshalb hat er einen Rahmen erstellt, der dem Mieter ausreichend Zeit zur Vorbereitung lässt.
- Die Modernisierung oder Sanierung muss drei Monate im Vorhinein angekündigt werden.
- Die Ankündigung muss dem Mieter in schriftlicher Form zugestellt werden. Ein Aushang am „Schwarzen Brett“ reicht hier nicht aus.
- Wir empfehlen die rechtssichere Form per
- Selbstverständlich ist auch ein persönlicher Besuch möglich:
So lassen sich Fragen zum Verlauf und zu notwendigen Verfahren leichter abstimmen. Fragen zu einer darauf folgenden Mieterhöhung können direkt besprochen werden. Die vertrauensbildende Maßnahme birgt erfahrungsgemäß mehr Potenzial als Risiko in sich.
- Der Mieter hat unter bestimmten Bedingungen die Möglichkeit, die Modernisierung abzulehnen. Dies kann er bei glaubwürdiger Darstellung unzumutbarer Härte tun oder wenn die Modernisierung über den Rahmen des üblichen Standards für diese Gegend hinausgeht: Ist zum Beispiel eine schwer erkrankte Person im Haushalt oder steht eine Mieterin kurz vor der Geburt (Schwangerschaft), so ist dies zu berücksichtigen. Auch Schüler vor wichtigen Prüfungsphasen wie zum Beispiel dem Abitur sollten ein Grund zur Rücksichtnahme sein. Auch eine Schwangerschaft kann Auswirkungen auf die Akzeptanz des Zeitpunktes haben.
Eine begründete Modernisierung oder Sanierung in einem vernünftigen Rahmen muss generell vom Mieter auch anerkannt werden. Hier hat der Gesetzgeber ebenso
Die wirtschaftliche Sicherheit des Eigentümers und den Anspruch auf Werterhalt der denkmalgeschützten Immobilie im Blick.
Übrigens werden bei der Modernisierung und Sanierung der Immobilie nicht nur die Verhältnisse des Mieters betrachtet: Auch das Denkmalschutzamt ist zur Beachtung der Zumutbarkeiten verpflichtet: Die aufwändige Dachsanierung mit einem Muster an kleinen Schieferziegeln zum Beispiel muss auf die wirtschaftliche Zumutbarkeit hin geprüft werden. Die Mitarbeiter der Ämter verfügen über einen Ermessensspielraum.
Smart Home
So faszinierend das kleine mittelalterliche Juwel sein kann: Butzenscheiben und automatische Jalousien als Teil eines Smart-Home-Paketes vertragen sich stilistisch nicht sonderlich gut.
Auch die Lichtplanung, die eine Decke voller LED-Spots vorsieht, kostet schnell mehr, als sie bringt. Sie planen einen Duschtempel mit allem Schnick-Schnack, um auch weiterhin solvente Mieter anzulocken? Gute Idee – nur haben Sie bei einer vollständig denkmalgeschützten Immobilie die Pflicht, diesen beim zuständigen Amt genehmigen zu lassen.
Der Einbau einer Klimaanlage bei richtig heißem Wetter mag ein verständliches Verlangen sein – der Kasten an der Außenfassade eines mittelalterlichen Hauses wird dagegen auf wenig Gegenliebe stoßen.
Wäre es Ihnen auch recht, eine mobile Anlage zu kaufen? Wie reagiert Ihre potenzielle Zielgruppe auf ein zusätzliches „Möbelstück“ im Zimmer oder im Winter dann eben im Keller?
Es ist wichtig, diese Fragen im Vorfeld des Erwerbs zu berechnen. So vermeiden sie hinterher unnötige Komplikationen und Verluste.
Experten-Tipp
Prüfen Sie diese Auflagen auch mit Blick auf Ihre Verhandlungsstrategie. Investitionen – auch zeitliche – können Ihre Verhandlungsposition stärken.
Im Hinblick auf die Immobilienbewertung kann dieses technische Niveau die Rendite steigern.
Lieferketten und Fachkräfte – Auswirkungen der aktuellen Situation
Das Lieferkettensorgfaltspflichten-Gesetz (LkSG) gilt seit Anfang 2024 für Unternehmen mit mindestens 1000 Mitarbeitern. Es verpflichtet Unternehmen zur detaillierten Prüfung der ethischen und Umweltstandards innerhalb der Lieferkette.
Das Ergebnis? Der Handwerksbetrieb selbst mag ja vielleicht nur 20 bis 100 Leute haben. Aber die Arbeitsmaterialien, die dieser Betrieb verwendet, stammen teilweise von größeren Betrieben. Selbstverständlich will dieser zusätzlichen Aufwand in Form einer
Kostensteigerung aufgefangen werden.
Auch sind die aktuellen Wartezeiten, wenn es um Handwerker geht, teilweise sehr lang. Dies kann sich nachteilig auf Ihre Rendite auswirken. Eine Beratung im Vorfeld des Erwerbs kann sich innerhalb kürzester Zeit amortisieren.
Besonderheiten – an und neben der denkmalgeschützten Immobilie
Nicht nur an der Immobilie selbst, sondern auch direkt nebenan können städtebauliche Vorschriften gelten. Soll zum Beispiel auf eine städtebauliche Handschrift Wert gelegt werden, können bestimmte Bauten direkt neben dieser Immobilie verboten sein.
Im Ort soll die Wertminderung des Viertels oder bestimmter Immobilien durch einen unkontrollierten Stilmix verhindert werden.
Antennen, Klimaanlagen, Heizformen, die durch stilprägende silberne Rohre ermöglicht werden, können ebenso verboten sein wie Steinzäune, flächenversiegelte Vorgärten oder wüst durcheinander geparkte Autos.
Ensemble-geschützte Immobilien können auch nur als Ensemble renoviert werden, also zum Beispiel alle Dächer oder Türen – eben anhand des charakteristischen Merkmals.
Wenn Sie einen Immobilienerwerb im Bereich Denkmalschutz planen, empfehlen wir Ihnen unbedingt, die behördlichen Auflagen der Unteren Denkmalschutzbehörde vorher einzusehen. So schützen Sie sich vor unliebsamen Überraschungen.
Die Fördertöpfe
Über die Vergabe von speziellen Krediten und Tilgungszuschüssen ermöglicht der Gesetzgeber den Erhalt der wertvollen Kulturdenkmäler.
Im Vorfeld der Liste weisen wir noch einmal auf die unterschiedliche Gesetzgebung in diesen Ländern und auf die unterschiedlichen Fördertöpfe hin.
Nicht nur der Erhalt der baulichen Charakteristik und die energetische Sanierung sind
Gegenstand der Förderung: Auch die altersgerechte Modernisierung im Sinne der demografischen Gesellschaft kann Gegenstand einer Kreditbewilligung sein. (Achtung: Hier plant der Gesetzgeber für das Jahr 2025 Änderungen). Eine zügigige Überprüfung zahlt sich aus.)
Im Zuge der Schaffung neuen Wohnraumes kann auch bei der Denkmal-Immobilie ein Darlehen bewilligt werden. Für Informationen wenden Sie sich bitte an die Denkmalbehörde Ihres Landes. Den jeweiligen Link hierfür finden Sie weiter unten.
Konkrete Ausführungen zum Antragsverfahren finden Sie auch hier:
Die KfW
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau ist zentraler Ansprechpartner für Kreditbewilligungen dieser Art.
Sie gewährt Darlehen, die eigens für diesen Zweck außerordentlich zinsgünstig sind. Ebenso gewährt sie Tilgungszuschüsse im Umfang von bis zu 30 Prozent.
Die Voraussetzung für die Gewährung eines Darlehens der KfW ist die Kooperation mit einem sachverständigen, KfW-akkreditierten Berater für denkmalgeschützte Immobilien. Diese Zusammenarbeit wird vom Sachverständigen protokolliert und erfolgt gemäß der Vorgaben der KfW.
Die Auszahlung der KfW erfolgt nie direkt auf das Konto des Antragstellers, sondern immer in Kooperation mit der Hausbank.
Die sachgerechte Verwendung der bewilligten Gelder wird protokolliert und durch den Sachverständigen bestätigt. Teilweise kann diese Bestätigung auch über Einreichung der Rechnung bei der jeweiligen Hausbank erfolgen. Hierzu lohnt sich ein Gespräch mit der jeweiligen Abteilung der Bank. Die Bezahlung dieses Sachverständigen ist ebenfalls Gegenstand der Förderung.
Programm Nr. 124
Dieses Programm richtet sich an Eigentümer, die nach Kauf oder Bau selbst in der Immobilie wohnen wollen.
Bewilligt werden maximal 100 000 Euro, mit einer Tilgungsfreiheit von einer Frist bis zu 3 Jahren. Die Zinsbindung läuft über 5–10 Jahre. Eine sonderfreie Sondertilgung ist nicht möglich.
Hier finden Sie eine Liste der zugelassenen Berater: www.energie-effizienz-experten.de
Abschreibungen – Das Argument für dieses Immobilieninvestment?
Das wirtschaftliche Leben des Ortes dreht sich oft um die einladende Atmosphäre denkmalgeschützter Immobilien. Stadtviertel, Häuser und einzelne Bauelemente machen eine Straße oder einen Platz zu etwas Besonderem.
Um den Erwerb und die Pflege dieser Immobilien attraktiv zu gestalten, lockt der Staat mit enormen Möglichkeiten zur Abschreibung. Diese Art, Steuern zu sparen, gilt auch in Krisenzeiten als sicher.
Dabei muss es nicht immer die elegante Stadtvilla sein: Auch unscheinbare Häuser können als Denkmal-Immobilie gelten und attraktive Renditen abwerfen. Zudem hat diese Art der Immobilie für viele Bewohner den Vorteil ausbleibender Touristenströme.
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) erfolgt für Eigentümer, die vermieten, über einen Zeitraum von 12 Jahren. Hier können bis zu 100 Prozent abgesetzt werden. Allerdings geben wir hier noch einmal die zeitliche und die finanzielle Investition zu bedenken: Zeitintensive Genehmigungsverfahren und eventuell hohe Kosten für spezielle Materialien und Spezialisten sorgen für eine deutliche Vorfinanzierung. Wir empfehlen Ihnen, dies konservativ zu berechnen.
Fällt die Denkmal-Immobilie unter die Grundsteuer?
In den meisten Fällen wird eine Erhebung der Grundsteuer stattfinden. Es gibt Ausnahmen, diese werden von der Denkmalschutzbehörde attestiert. Die Behörde bescheinigt den Status als historisch bedeutende Immobilie. Den genauen Umfang und Inhalt wird das Denkmalschutzamt mitteilen.
Hier befinden wir uns im Bereich des Steuerrechts. Entsprechend sorgfältig sollte die Vorbereitung ausfallen: Die Behörde trifft Entscheidungen nicht nur durch eine Person. Es regiert das Mehr-Augen-Prinzip, wenn es um die grundlegende Anerkennung deiner denkmalgeschützten Immobilie geht.
Eine fachlich versierte Begründung hinsichtlich der historischen und kulturellen Bedeutung der Immobilie ist die Grundlage der Genehmigung. Unsere Empfehlung lautet: Für Ihr Immobilienportfolio sollten Sie sich beraten lassen.
Welche Versicherungen sind sinnvoll, welche luxuriös?
Eine Wohngebäudeversicherung ist vernünftig und wir empfehlen sie dringend. Eine rechtliche Notwendigkeit hierfür existiert nicht wirklich. Die Bank kann allerdings den Abschluss einer solchen Versicherung zur Bedingung für die Darlehensvergabe machen.
Zusätzlich stellt sich bei vermieteter Immobilie die Frage nach der Zahlungsmoral, der Zahlungsfähigkeit durch den Mieter im Schadensfall. Anders als bei einer herkömmlichen Immobilie lässt sich zum Beispiel ein Schaden an der Eingangstür nicht mit ein bisschen Farbe und Pinsel beheben: Meldepflichten, erneute Genehmigungsverfahren, hohe Kosten für die Wiederherstellung der geschützten Ausgangssituation – all das kann sehr schnell mit astronomischen Kosten verbunden sein.
Hat ein Mieter im Schadensfall die Mittel, um diese Kosten zu tragen? Eine Versicherung gegen Mietausfall kann ebenso sinnvoll sein: Auch eine Versicherung gegen Schimmelpilz oder Beschädigung durch Verwahrlosung der Wohnung durch den Mieter ist sinnvoll. Je nach Wohnort kann auch die Absicherung gegen Mietnomadentum eine gute Entscheidung sein.
Diese Absicherung fließt in die Bewertung Ihrer wirtschaftlichen Situation ein, da sie für die Bank eine zusätzliche Sicherheit darstellt. Sie kann sich auf den Zinssatz auswirken.
Für welchen Anlegertyp eignet sich diese Anlage?
Denkmalgeschützte Immobilien sind nicht für jeden Anleger geeignet. Sie erfordern eine Kenntnis der Architektur, der Bausubstanz und der zukünftigen Wertentwicklung der Immobilien.
Außerdem können die Laufzeiten für Entscheidungen der Behörden sehr lang sein. Folglich fallen längere Zeiten an, in denen Zuschüsse und Förderungen eben noch nicht abrufbar sind. Deshalb empfiehlt sich die Beratung durch einen Architekten:
Die Beratung schützt vor der Investition in minderwertige Immobilien. Die steuerliche Abschreibung ist ein Schritt auf dem Weg zur Vermögensanlage. Der zweite Schritt besteht darin, am Ende auch eine Immobilie von hohem Wert zu besitzen – in einem passenden Umfeld mit Zukunft.
Ohne das nötige „Kleingeld“ für eine Transaktionsberatung und den Architekten sollte sich ein Käufer ohne Erfahrung von dieser Anlage fernhalten. Sie ist geeignet für Selbermacher mit entsprechenden Rücklagen oder ein professionelles Real-Estate-Asset-Management. Dies gilt besonders für Immobilienprojekte.
Folgenden Anlegern raten wir vom Erwerb ab:
- Erstkäufern
- Anlegern, die jeden Gang zur Behörde und jede Diskussion selbst erledigen müssen – zusätzlich zur Berufstätigkeit
- Menschen, die nun wirklich absolut gar kein „Spielgeld“ haben.
- Ortsfremden, die keine intensive Recherche betreiben oder andere dafür zahlen wollen.
- Menschen, die nicht gut oder gerne verhandeln
Die Abschreibung kann erst erfolgen, nachdem die Immobilie mit allen rechtlichen Schritten einschließlich der Bezahlung in den Besitz des Investors übergegangen ist.
Zitat
„Alle Baukunst bezweckt eine Einwirkung auf den Geist, nicht nur einen Schutz für den Körper.“
John Ruskin, englischer Schriftsteller, Künstler und Sozialreformer, 1819–1900
Best Practice
Identitätsarchitektur – wenn Statik und Stein lebendig werden
Die Leidenschaft für Architektur bringt mehr als Häuser hervor: Sie schafft Stätten voller Magie, steinerne Persönlichkeiten, die der inneren Größe einer Gesellschaft Ausdruck geben.
Der Hamburger Architekt Justus Asselmeyer prägt in diesem Zusammenhang eine neue Richtung:
„Identitätsarchitektur“ bedeutet für ihn die Zusammenführung von historischer Bausubstanz mit einer zeitgemäßen Ausdrucksform. Sein Credo:
„Identitätsarchitektur ist die Aussöhnung von angewandter Psychologie und Architektur.“
Eines seiner Projekte ist ein historischer Resthof aus dem Baujahr 1914 bei Buxtehude.
Der Begriff Resthof bezeichnet ein ehemaliges landwirtschaftliches Gut, welches nicht mehr zur Landwirtschaft genutzt wird.
Der rote Backsteinbau verfügt über einen markanten Eingangsbereich: Weiße Säulen bilden einen einladenden Kontrast zu dem massiven Gemäuer. Justus Asselmeyer hat sich der Nachhaltigkeit verschworen. In konsequenter Anwendung dieser Philosophie entkernte er das Gebäude.
Es ist diese kombinatorische Schlagfertigkeit, die das Werk von Justus Asselmeyer zu einem Juwel macht: Industriebeton, Glas und 100 Jahre alte Fliesen gepaart mit Rundbögen… 16 Jahre hat die Familie Asselmeyer auf ihr Domizil verwandt. Unter der Anleitung des Bauherren wurden die Fliesen einzeln behandelt und neu ausgelegt. Die Räume wirken fast, als seien sie um das Licht herum gebaut…
- Das Ergebnis finden Sie unter diesem Link, der zur Zeitschrift „Wohnglück“ führt: Magazin Wohnglück (Auszug aus der Veröffentlichung Nr. 2/23, Seite 10 ff.)
- Ein Beitrag des NDR lässt sich hier abrufen: https://www.ndr.de/fernsehen/sendungen (TV-Bericht im NDR)
Ist die Rückabwicklung des Denkmalschutzes möglich?
Die Aufhebung des Denkmalschutzes ist unter bestimmten Bedingungen machbar.
- Die An- und Aberkennung des Status „denkmalgeschützt“ sind nur per Antrag bei der Unteren Denkmalschutzbehörde möglich.
- Der Antrag muss begründet sein.
- Gründe können in ausufernden, unzumutbaren finanziellen Belastungen bestehen. Die Argumentation sollte professionell sein.
- Gründe können auch in einer neuen Bewertung der wissenschaftlichen Fakten
- Die Bedeutung der Immobilie für die Gesellschaft kann sich geändert haben: Besteht aus wissenschaftlicher Sicht ein Bedeutungsverlust, führt dies zu einer neuen Bewertungsgrundlage.
- Die zuständige Behörde prüft nie nur den wissenschaftlichen Hintergrund: Stets ist auch die wirtschaftliche Verhältnismäßigkeit zu prüfen. Übersteigen die finanziellen Belastungen das zumutbare Maß im Verhältnis zur Bedeutung, kann eine Austragung aus der Liste des Denkmalschutzes erfolgen.
- Auch die Rücksichtnahme auf die wirtschaftlichen Härten für die Eigentümer wird betrachtet. (Anmerkung: Die Afa, also die Abschreibung, beträgt für Eigennutz bis zu 90 Prozent, für Investoren bis zu 100 Prozent.)
- Der Denkmalschutz ist Landessache, deshalb obliegt die Entscheidung auch den entsprechenden Behörden.
Wichtig: Wir empfehlen Ihnen unbedingt eine vorherige Überprüfung der Rückzahlpflicht der Abschreibungen und erhaltenen Kredite sowie Tilgungszuschüsse.
Aussagen hierzu sollten stets in schriftlicher Form festgehalten werden, da auch ein persönlicher Ermessensspielraum beim Amt vorliegt oder sich Vorschriften ändern können. Ist eine Immobilie zwar ursprünglich als Denkmalschutz-Immobilie eingetragen, jedoch so verfallen, dass eine Sanierung wirtschaftlich nicht mehr darstellbar ist, kann sich ein Kauf des Grundstückes trotzdem lohnen. Dies ist häufiger in Gegenden mit enormen Grundstückspreisen der Fall: Die Abfahrt des „Sondermülls“, also der Baumasse des Hauses, lohnt sich aufgrund des geringen Grundstückspreises.
War der Denkmalschutz beim Kauf unbekannt?
Nicht bei jeder Immobilie sieht man direkt an, dass sie unter Denkmalschutz steht.
Der historische Wert und die Bedeutung für die Gesellschaft können sich hinter optisch unscheinbaren Fassaden verbergen.
So kam es auch vor, dass Käufer ein „böses Erwachen“ hatten, als sie nach dem Kauf vom unterschlagenen Denkmalschutz erfuhren.
Wer käme schon auf die Idee, bei einem ganz normalen Haus eine Prüfung der Denkmalliste vorzunehmen? Besteht der Verdacht auf arglistige Täuschung – also etwa bei Verschweigen der Denkmalpflicht – ist der Gang zum Gericht möglich. Natürlich sollten Sie erst das Gespräch mit dem Verkäufer suchen – bei Einlenken käme das wohl meistens günstiger als ein Prozess.
Wir raten Ihnen zeitgleich, in so einem Fall die voraussichtliche Dauer bis zum Beginn eines Verfahrens zu erfragen, ebenso wie die des Verfahrens selbst. Auch spielen sich bestimmte Sachverhalte immer im Ermessensspielraum der Richter ab. Gut wäre, wenn Sie hier in Erfahrung bringen könnten, welche Erfahrungswerte am Standort vorliegen. So können Sie besser bewerten, welche zeitlichen und finanziellen Belastungen auf Sie zukommen.
Urteile
Rückabwicklung abgelehnt: Verluste sind zumutbar!
Ein Besitzer einer Denkmalschutz-Immobilie stellte einen Antrag auf Abriss einer Schlosskapelle. Der Grund: Der Erhalt des Objektes entpuppte sich als finanzielles Verlustgeschäft und sei deshalb nach Meinung des Besitzers nicht zumutbar.
Hintergrund ist der Kauf eines Anteils der denkmalgeschützten Anlage: Das Grundstück mit Schlosskapelle gehörte zum Ensemble der Immobilie – einem Schlösschen. Erst nach dem Erwerb stellte der neue Eigentümer fest, dass der Erhalt des Anteils am Ensemble – einem Schlösschen – sich nicht aus den Einnahmen finanzieren ließ.
Das Gericht sah hier als oberste Priorität jedoch den Erhalt des Wertes für die Gesellschaft. Die wirtschaftliche Verwendung der Immobilie, bei welcher der nicht lukrative Teil des Ensembles abgestoßen und verwertet werden soll, entspricht nicht dem allgemeinen öffentlichen Interesse am historischen Bau.
Das Bundesverwaltungsgericht wies den Antrag deswegen ab: Beim Kauf lagen die Anforderungen an den Besitzer offen, da der Denkmalschutz bekannt war. Das Gericht bekräftigte die Verpflichtung zum Erhalt der Denkmalschutz-Immobilie: Finanzielle Verluste aufgrund des Erhalts stellen keinen Grund für den Abriss dar.
AZ 1 BvR 2140/08 aus dem Jahr 2010
Wirtschaftlich unzumutbar: Die Stadt muss dem Eigentümer das Denkmal abkaufen.
Wer bewundert nicht die roten Backsteingebäude, diese steinerne Zeugnisse des aufkommenden Industriezeitalters? Doch so beeindruckend wie ihre Fassade ist oft auch der Preis für Ihren Unterhalt.
Dieser erwies sich für den Eigentümer einer Immobilie mit Jugendstil-Elementen als nicht mehr finanzierbar und so verlangte dieser die Übernahme des Denkmals durch die Gemeinde.
Zum Hintergrund: Die Immobilie – eine Fabrikhalle aus dem Jahr 1914 – war mit enormen Auflagen des Denkmalschutzes versehen.
Wärmedämmung, Belüftung und Jugendstilfenster, die nur nach Denkmalvorgabe saniert werden durften, führten zu einem ausufernden Kostenrahmen. Mit einer gesetzeskonformen Nutzung der Immobilie konnte dieser Aufwand nicht durch Einnahmen gedeckt werden: Das Ergebnis wäre eine astronomische Miete gewesen, die nicht erzielbar gewesen wäre. Auch unter der Maßgabe, dass ein marktüblicher Gewinn bei diesen Liebhaberobjekten nicht zu erwarten sei, stellte sich die Sanierung als unzumutbar dar: 200.000 Euro sollte allein die Sanierung der Fenster nach den Vorgaben der Denkmalschutzbehörde kosten.
Unter diesen Bedingungen stellte die Eigentümerin den erfolgreichen Antrag auf Übernahme durch die Stadt. Die Bezirksregierung Arnsberg ordnete eine Übernahme der Immobilie durch die Stadt Lüdenscheid an, die zudem an die Eigentümerin noch eine Entschädigung zu zahlen hatte.
Begründung: Die wirtschaftliche Lage der Eigentümerin und der voraussichtliche Gewinn stehen in keinem Verhältnis zueinander.
Die Stadt Lüdenscheid reichte hiergegen Klage beim Verwaltungsgericht Arnsberg ein und verlor den Prozess.
Aktenzeichen des Urteils aus dem Jahr 2008: 14K162/07
Prüfungspflicht bei Entscheidung der Denkmalschutzbehörde
Dürfen in eine Immobilie unter Denkmal- und Ensembleschutz Plastikfenster eingebaut werden? Oder müssen es unbedingt kostenintensive Holzfenster im historischen Look sein?
Hierüber stritt eine Eigentümerin mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde.
Besonders interessant ist hier auch die Beteiligung der Oberen Denkmalschutzbehörde, der Generaldirektion Kulturelles Erbe Rheinland-Pfalz.
Zum Verlauf:
Die Eigentümerin einer Denkmalschutz-Immobilie baute weiße, einflügelige Plastikfenster in das Objekt ein. Das Ensemble verfügte auch bereits über Fenster unterschiedlicher Machart: Fenster aus Holz ebenso wie Fenster aus Plastik, in ein- und zweiflügeliger Ausführung.
Nach dem zunächst unbeanstandeten Einbau erkundigte sich die Untere Denkmalschutzbehörde (Stadt) bei der Oberen Denkmalschutzbehörde (Bundesland), ob dies zulässig sei. Die Behörde des Bundeslandes Rheinland-Pfalz ordnete an, die Fenster herauszureißen und durch ebenfalls weiß lasierte Holzfenster in zweiflügeliger Version zu ersetzen. Da sich die Parteien hier nicht einigen konnten, ging der Fall vor das Verwaltungsgericht Koblenz. Dieses gab der Eigentümerin Recht und begründete das Urteil so:
- Aufgrund der bereits unterschiedlichen Fenster im Ensemble würde der Optik des Denkmales kein Schaden zugefügt.
- Außerdem bemängelte das Verwaltungsgericht die Vorgehensweise der Denkmalschutzbehörde. Diese hätte beim Ermessensspielraum nicht durch eine ausreichende Prüfung abgesichert, ob denn auch einflügelige Fenster verwendet werden könnten. Im Endergebnis dieses Verlaufs sah das Verwaltungsgericht eine unangemessen hohe finanzielle Belastung der Eigentümerin. Es hob den Beschluss der Oberen Denkmalbehörde auf und gab der Eigentümerin Recht: Sie musste die einflügeligen Plastikfenster nicht durch teure, zweiflügelige Holzfenster ersetzen, sondern konnte sie behalten.
Aktenzeichen 1 K 2211/09.KO
Nachhaltige Immobilien und Denkmalschutz – mit oder ohne „OK“ der Behörde?
Ein Eigentümer einer Denkmalschutz-Immobilie hat eine Photovoltaik-Anlage auf das Dach gebaut, ohne vorher die Genehmigung beim Amt einzuholen.
Hierbei verließ er sich ausschließlich auf die Gesetzgebung des Landes, wonach die Anbringung einer Anlage auf Denkmalschutz-Immobilien befürwortet wurde.
Die Stadt ordnete die Demontage der Anlage an und bemängelte folgende Punkte:
- Keine farbliche Übereinstimmung zwischen Anlage und Dach
- Keine farbliche Einheit innerhalb der Photovoltaik-Anlage
- Die großflächige Bedeckung des Daches durch die Anlage
Der Eigentümer sah sich hier jedoch im Recht, da die Anlage gemäß dem neuen niedersächsischen Gesetz als genehmigungsfähig galt. Er beantragte Rechtsschutz beim Verwaltungsgericht. Dem Antrag wurde stattgegeben: Das Land Niedersachsen priorisierte die erneuerbare Energie gegenüber dem Denkmalschutz. Hierdurch wurde die Anlage als genehmigungsfähig bestätigt und musste nicht abgerissen werden.
Allerdings war das Gesetz nicht die einzige Basis für diese Entscheidung: Das Verwaltungsgericht wog ebenso das Ausmaß der baulichen Veränderung ab:
- Die Photovoltaik-Anlage befand sich auf der Rückseite des Daches, jedoch war die eigentliche Attraktion die zur Straße gelegene Vorderseite.
- Eine geringe Beeinträchtigung der Bausubstanz durch die Befestigungselemente
In ihrer Gesamtheit bewogen diese Punkte das Gericht zu einer nachträglichen Genehmigung mit einem „ausnahmsweise“. Die Anlage musste nach Auffassung dieses Gerichtes nicht abgebaut werden. Dies wollte die Stadt Goslar nicht hinnehmen:
Immerhin handelt es sich bei der Immobilie um ein Objekt in der Altstadt, welches als Weltkulturerbe der UNESCO anerkannt ist.
Die Stadt klagte vor dem Niedersächsischen Oberverwaltungsgericht gegen diese Außervollzugsetzung und bekam Recht. Der Eigentümer der Immobilie muss die Anlage wieder abbauen. In der Begründung führte das Oberverwaltungsgericht den Erhalt der Ästhetik an: Die Farbe der Anlage muss dem Dach angepasst sein, in sich durchgängig sein und dem Ensembleschutz Rechnung tragen. Auch diese Instanz priorisiert die Selbstverpflichtung des Landes zur regenerativen Energie: Diese Maßnahmen seien angemessen, mit Blick auf die wirtschaftliche Zumutbarkeit für den Eigentümer zu gestalten. Gegen den Beschluss können keine Rechtsmittel eingelegt werden. (§ 7 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 i. V. m. Satz 2 NDSchG)
Zusammenfassung
Denkmalgeschützte Immobilien eignen sich als Kapitalanlage für Investoren mit sehr guten Kenntnissen im Immobilienbereich oder einer fundierten Immobilienberatung. In den meisten Fällen wird ein Architekt hinzugezogen. Aufgrund der Wartezeiten bis zur Beurkundung durch die Behörden und der Laufzeit über 10–15 Jahre eignet sich diese Anlageform für mittlere bis höhere Einkommen.
Die Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie ist auch eine zeitliche Investition:
Die Vorgaben zu Material, Farbe und Form der Bestandteile sind mit der Ausführung durch spezialisierte Betriebe verbunden. Es müssen nicht immer Schlösschen und Fachwerk-Bauten sein: Auch Immobilien mit teilweise anerkannten Elementen können sich schon auszahlen – und Spaß machen! (So können zum Beispiel nur die Fassade und das Dach als Denkmal gelten.)
Nicht nur die Immobilie selbst ist zu betrachten: Die Entwicklung des Viertels, die Infrastruktur sowie die zu erwartenden Einnahmen spielen ebenfalls eine Rolle.
Wer im Erhalt der Denkmalschutz-Immobilien eine Aufgabe an der Gesellschaft sieht, kann die Steuer-Ersparnis (teilweise Abschreibungen bis zu 100 %) als erfüllende Tätigkeit erleben.
Doch Vorsicht: Das Land betrachtet es in der Regel als Selbstverpflichtung des Immobilieneigentümers, wenn dieser eine Denkmal-Immobilie kauft.
Je nach Bedeutung des Objektes für den Ort oder das Land wird eine Rückabwicklung des Vertrages nicht einfach hingenommen: Hier geht die Behörde davon aus, dass der Käufer im Vorfeld die Kosten und Risiken überschlägt. Der Erhalt und die Bewirtschaftung des Objektes können über die Verluste des Eigentümers priorisiert werden. Dies wird stellenweise gerichtlich bestätigt.
Auch bei genehmigungsfähigen Maßnahmen sollte die Erlaubnis der Unteren Denkmalbehörde eingeholt werden: Sie ist die entscheidende Instanz und hat die Möglichkeit, im Bedarfsfall auch Umbauten rückabwickeln zu lassen.
Fazit
Die attraktiven Abschreibungen ergänzen das Portfolio auch um eine wertvolle Aufgabe an der Gesellschaft. Parallel dazu erhöht diese Investition mit der richtigen Strategie Ihre Rendite deutlich. Die Bundesländer verstehen aktuell Denkmal-Immobilien mit äußerst attraktiven Abschreibungen.
Voraussetzung hierfür ist, dass die Immobilie zu Ihrer aktuellen Situation und Ihrem Portfolio passt. Sie erstreben ein passives Einkommen? Immobilien mit Denkmalschutz erfordern anfänglich eine hohe zeitliche und auch teilweise finanzielle Investition. Hierzu rechnen wir auch die Recherche bezüglich des Bebauungsplanes sowie Zukunftsszenarien des Ortes.
Auf der Basis jahrelanger Erfahrung und wissenschaftlicher Verfahren können Sie Ihre realistischen Ziele verwirklichen. Dieses Immobilieninvestment empfiehlt sich für Anleger mit einem mindestens mittleren Einkommen, da der Anleger nicht jederzeit wieder aus dem Investment aussteigen kann. Je nach Objekt ist die Anforderung an den Eigentümer auch im strategischen und kommunikativen Bereich hoch:
Bei der Zusammenarbeit mit den unterschiedlichen Anspruchsgruppen gilt es, auf der Basis einer vorausschauenden Strategie zu handeln. Hier kann ein erfahrener Berater die Senkung Ihrer Steuerlast und Ihren Gewinn deutlich maximieren.
