Ein schlesisches Sprichwort besagt „Eine halbe Stunde gut erben ist besser als fünf Jahre zu arbeiten.“
Ähnliches muss Mark durch den Kopf gegangen sein, als er morgens seine Mails liest:
Dort ist eine Beschwerde der Mieter über die schlecht gedämmten Fenster im ganzen Haus. Diese, so die Mieter, treiben die Energiekosten ins Astronomische!
Bis dato ist Mark mit seinen Immobilien gut gefahren: Mieteinnahmen von mehreren Tausend Euro monatlich erlaubten ihm ein angenehmes Leben. Und auch die Vermögensverwaltung gestaltete er bisher „mit links“.
Jetzt allerdings lauern Gefahren, die eine schmerzhafte Delle in Marks Universum schlagen könnten: Das, was die Mieter wollen, schlägt laut Angebot mit einem knappen Tausender pro Fenster zu Buche. Bis zu 8 Prozent kann er nach einer energetischen Sanierung auf die Miete aufschlagen…bleiben immer noch rund 18 000 Euro. Mark sieht sich in der Verantwortung seinen Mietern gegenüber, außerdem hat er keine Lust, an deren Energierechnung beteiligt zu werden – am Ende noch über den Anwalt…
Er beschließt, seine Liquiditätsplanung neu aufzustellen, um sein Erbe zu schützen.
Sein Real Estate Asset Management soll noch einmal komplett durchgerechnet werden.
Außerdem will er will die Freiheit in seinem Budget behalten.
So wie Mark geht es vielen: Der Nachlass muss vor drohenden Verlusten geschützt werden. Dies betrifft zum einen die hohe Erbschaftssteuer, zum anderen auch die aktuellen Bedingungen im Real Estate Asset Management. Entdecken Sie hier in 7 Minuten, wie Sie mit der Transaktionsberatung von Beyond-Assets die Erbschaftssteuer senken – absolut legal, versteht sich!
Inhaltsverzeichnis
- Real Estate Asset Management: Das Erbschaftsvermögen von 2015 – 2024
- Liquiditätsbilanz im Fokus: Wie Sie Ihre Ausgaben strategisch steuern können
- Die Immobilie im Erbe: Fluch oder Segen? Wie das geerbte Haus zur Belastung werden kann
- Der Verein: Das „leichte Schnellboot“ unter den Lösungen
- Wie Sie vier- bis sechsstellige Ersparnisse realisieren können
- Innovative Lösungen durch die Transaktionsberatung
- Den Verein erfolgreich gestalten: Struktur, Strategie und Mehrwert für alle Mitglieder
- Die Körperschaftssteuer clever optimieren: So sparen Sie bares Geld
- Verein oder Stiftung?
- Der Freibetrag pro Kind: So nutzen Sie steuerliche Vorteile für Ihre Familie
- Welche Kinder werden beim Freibetrag berücksichtigt?
- Die Immobilie im Grundbuch
- Ein riskanter Schritt mit ungeahnten Folgen
- Wenn die Grundsteuer einschlägt wie ein Blitz
- Das Nießbrauchrecht: Ein zweischneidiges Schwert für Erben und Erblasser
- Expertentipp
- Risikofaktor Demenz
- Erbfolge ohne Gerechtigkeit? Wenn Lieblinge leer ausgehen
- Streit lähmt den Fortschritt? Professionelle Hilfe für zermürbende Konflikte
- Der digitale Nachlass: Daten in Clouds, bei Apple & Co.
- Zusammenfassung – Das Wichtigste in Kurzform
Real Estate Asset Management: Das Erbschaftsvermögen 2015 – 2024
Laut Statista beläuft sich das Erbschaftsvermögen im Immobilienbereich in den Jahren 2015 bis 2024 auf einen Wert von 1293 Milliarden. Das Geldvermögen in diesem Zeitraum beträgt 1437 Milliarden.
Liquiditätsbilanz im Fokus: Wie Sie Ihre Ausgaben strategisch steuern können
Mark wendet sich an Beyond-Assets. In einem Beratungs-Gespräch erfährt er, wo Sparpotenziale liegen, die seine Liquiditätsbilanz direkt verbessern. Auch über Strategien im Bereich Verwaltung und Steuerlast kann er Tipps direkt umsetzen.
In die Strategie fließen Wissenschaft und jahrelange Erfahrung ein. Außerdem werden die Dinge berücksichtigt, die Mark aufgrund seiner Lebensweise wichtig sind.
Die Beratung spart ihm direkt Zeit und Geld. Außerdem werden unnötige Spannungen mit den Mietern so bereits im Vorfeld vermieden.
Die Kosten für die Beratung kann Mark steuerlich absetzen, außerdem amortisieren sie sich innerhalb kurzer Zeit. Mithilfe der maßgeschneiderten Ergebnisse kann Mark jetzt die Einstellungen in seinem Bankkonto so ändern, dass er nur noch einmal im Monat drauf schaut.
Die Immobilie im Erbe – Fluch oder Segen?
Sehen wir uns genau an, was früher als „Jackpot“ galt und sich jetzt für viele eher anfühlt wie eine Gefahr: Das Immobilienerbe mit Erbschaftssteuer und sein „Gegengift“: Den Verein.
Wer dieser Tage eine Immobilie erbt, tut das oft mit gemischten Gefühlen.
Mieteinnahmen bilden ein monatliches Einkommen ab. Außerdem ist ein Immobilienportfolio nach Meinung vieler Finanzexperten wirklich empfehlenswert. Wären da nur nicht die Erbschaftssteuer, die Grundsteuer und die astronomischen Energie- oder Sanierungskosten…. Händeringend suchen Erben und Erblasser nach einer Lösung, um die Erbschaft zu fairen und machbaren Bedingungen zu verwalten.
Der Verein: Das leichte Schnellboot unter den Lösungen
Zugegeben: „Verein“ klingt nicht ganz so erhaben wie „Stiftung“. Wer jedoch seinen Erben eine ordentliche Erbschaft hinterlassen möchte, kann mit einer strategischen Vereinslösung weit kommen – und je nach Ausrichtung auch Gutes tun. Für die Gründung eines Vereins wird kaum Kapital benötigt: Schon mit knapp 200,00 Euro ist eine Vereinsgründung möglich.
Wie Sie vier- bis sechsstellige Ersparnisse realisieren können
Ein altes Sprichwort besagt „Wenn zwei Deutsche sich treffen, gründen sie einen Verein.“
Die etwas flapsige Beschreibung der deutschen Mentalität wird der Chance nicht gerecht, die diese Lösung in sich birgt: Hier lässt sich mindestens eine Ersparnis im vier- bis sechsstelligen Bereich erzielen.
Innovative Lösungen durch die Transaktionsberatung
Lena, Tim und Sascha haben eins gemeinsam: Sie sind alle Erben des gleichen Mehrfamilienhauses.
Für die Erbengemeinschaft des Mehrfamilienhauses zeichnet sich folgende Situation ab:
Sie haben
- keine Lust und
- keine Zeit
sich in den Vorgaben von Stiftungsrat und Finanzamt zu verheddern und kostbare Lebenszeit mit dem Warten auf Entscheidungen und äußerst spezielle Forderungen zuzubringen. Das Erreichen ihrer Lebensziele hat für sie mehr Gewicht. Deshalb wollen sie schnell eine Lösung.
Lena, Tim und Sascha möchten nicht warten, bis der Stiftungsrat ihr Vorhaben abnickt, das Finanzamt das Ganze zum Schluss noch „absegnet“. Und die 130 000 bis 150 000 Euro, die „flüssig“ da sein sollten, können sie da ebenso wenig sehen wie die unzähligen Stunden, die sie beim Rechtsanwalt, Steuerberater und Notar hocken. Die drei Erben wünschen sich einen leichteren und schnelleren Weg.
Jedoch sehen auch sie den dunklen Schatten der Erbschaftssteuer über ihrem Leben, wenn sie „einfach nur erben“. Ihr mulmiges Gefühl diesbezüglich kommt nicht von ungefähr:
Die exorbitante Höhe der Erbschaftssteuer ist in den letzten Jahren zu einer Gefahr für die Erben geworden. Sie bürdet ihnen Lasten auf, die sie oft nur mühsam über Ersparnisse, Kredite oder Verkäufe bewältigen können.
Irgendwann sitzen Lena, Tim und Sascha zusammen bei Beyond-Assets, um eine zumutbare Lösung zu finden. Die Drei verstehen sich gut und finden nach einer kurzen Diskussionsrunde immer recht schnell zu einem gemeinsamen Weg.
Die Lösung findet sich in diesem klassischen Konstrukt: Dem Verein. Der Verein bietet für viele eine Reihe von Vorteilen gegenüber einer Stiftung. Er ist die leichtere und deutlich günstigere Version. Mit der richtigen Strategie spart er Ihnen kurz- und langfristig Geld und Zeit – und alles vollkommen legal!
Kurzum: Der Verein ist das Schnellboot unter den Erbschafts-Regelungen. Fernab von jeder Behäbigkeit bietet er dem Erblasser und den Erben legale Möglichkeiten, ihr Erbe zu erhalten.
Eine weithin unbekannte Strategie im Real Estate Asset Management kann so deutlich zur Wahrung des Vermögens beitragen.
Mit der Wissenschaft, Erfahrung und vorausschauender Strategie gewinnen die drei Erben bereits ab der ersten Transaktionsberatung einen Vorteil. Im gemeinsamen Gespräch erhalten sie anhand einer präzisen Analyse eine Strategie. Ein individuelles Manual erlaubt ihnen auch nach der Beratung jederzeit den Zugriff auf die einzelnen Schritte und den gesamten Kontext.
Den Verein erfolgreich gestalten: Struktur, Strategie und Mehrwert für alle Mitglieder
Zugegeben: „Verein“ klingt nicht ganz so erhaben wie „Stiftung“. Wer jedoch seinen Erben möglichst viel hinterlassen möchte, kann mit einer Strategie im Real Estate Asset Management weit kommen – und je nach Ausrichtung auch Gutes tun.
Für die Gründung eines Vereins wird kaum Kapital benötigt: Schon mit knapp 200,00 Euro ist eine Vereinsgründung möglich.
Die Gründung eines Vereins
Die Mitglieder
Ein Verein hat mindestens 7 Mitglieder, welche in der Regel Vorstandsposten bekleiden. Hier werden besondere berufliche Befähigungen nicht verlangt, also braucht der Finanzvorstand nicht je zwingend eine kaufmännische Ausbildung.
Sie können auch minderjährig sein oder unter Vormundschaft stehen – benötigen dann jedoch eine juristisch belastbare, schriftliche Erlaubnis durch die Elternteile oder eingetragenen Betreuer.
Diese 7 Mitglieder müssen natürliche Personen sein. Ansonsten können auch juristische Personen Vereinsmitglieder sein.
Der Zweck des Vereins
Ein Verein sollte einen klaren Zweck verfolgen, welcher durch Berührungspunkte glaubhaft untermauert werden muss. (Sonst entstehen Probleme mit dem Finanzamt.) Berührungspunkte können Orte, Menschen und Vorgehensweisen oder Werte sein, die in der Vereinssatzung klar benannt sind. Hier hinein kann also auch der Sitz des Vereins oder des Immobilienerbes spielen.
Beispiel: Förderung der Gesundheit durch die richtigen Trinkgewohnheiten
- Sitz des Vereines an historisch relevanter Stelle (Ort, Firmengebäude)
- Tätigkeit des Vereins ist Vertrieb von gesunden Getränken und Zusätzen für Wasser
- Mitglied im Verein sind zum Beispiel der Verein für den Erhalt reinen Grundwassers und eine Organisation für Kuren mit gesundheitsfördernden Trinkgewohnheiten.
- Die Darlegung dem Finanzamt gegenüber wird einen Verein mit gemeinnützigem Zweck dauerhaft begleiten. Sämtliche Ausgaben und Vorgehensweisen sollten also auch auf die steuerliche Unauffälligkeit ausgerichtet sein. Dabei ist der vorgeordnete Geschäftszweck maßgebend. Hier kann in der Gründungsphase die Begleitung durch eine Transaktionsberatung sinnvoll sein.
Die Satzung des Vereins
– Zu welchem Zeitpunkt muss auf welchem Weg zur jährlichen Mitgliederversammlung eingeladen werden?
– Wie erfolgt eine mögliche Stimmrechtsübertragung bei Abwesenheit einzelner Mitglieder?
– Wer vertritt im Falle der Abwesenheit eines juristischen Mitgliedes oder der Erbengemeinschaft?
– Wann ist der Vorstand genau beschlussfähig?
– Wann wird das Protokoll versandt? Auf welchem Wege wird es versandt und wie genau kann ihm bis wann widersprochen werden?
Die präzise Definition direkt zu Anfang zahlt sich aus: Sie beugt unklaren Situationen und unnötigen Kosten vor. Wer zahlt was und wer bekommt was und wann?
– Ist die Satzung und die Besetzung klar, kann gegründet werden.
Die Gründung
Eine ordentliche Gründungsversammlung mit Anwesenheitsliste, Feststellung der Beschlussfähigkeit und Benennung des Protokollführers sowie einem juristisch und Finanzamt-technisch wasserfesten Protokoll beugt vielen unnötigen Problemen vor.
Wird hier unpräzise gearbeitet, kann bei späteren Unstimmigkeiten so angesetzt werden, dass Beschlüsse nicht durchgehen und Entscheidungen außer Kraft gesetzt werden. Auch das Spielchen, den Vorstand mitsamt Verein handlungsunfähig zu machen oder in seiner Arbeit zu lähmen kann bei handwerklich mangelhafter Arbeit greifen. In der Regel führt das dann zu Unstimmigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft und zu finanziellen Verlusten.
Die Kosten
Eine Vereinsgründung selbst kostet knapp 200,00 Euro. Hierzu zählen die Gebühren für den Notar und die Eintragung ins Vereinsregister. Weitere Kosten für eine umfänglichere Rechts- oder notarielle Beratung entstehen bei dieser Thematik in der Regel. Wichtig ist, die Kostenübernahme vorher abzuklären und schriftlich zu fixieren. (Auch bei sehr guten Freunden und im Familienkreis!) Sollte eine Transaktionsberatung in Anspruch genommen werden, empfehlen wir ebenfalls eine transparente Darlegung im Vorfeld und einer gemeinsamen Entscheidung darüber.
Im Rahmen des Vereins lassen sich auch Immobilien vererben.
Das Vereinsvermögen sollte in diesem Zusammenhang auf dem neuesten Stand gehalten werden: Die Bewertung und Bestätigung des Wertes durch das Finanzamt sowie durch das Katasteramt kann sich mehrfach auszahlen.
Kann der Sitz des Vereins auch im Ausland sein?
Die Verlegung des Vereinssitzes ins Ausland ist möglich.
Auch der Aufbau einer Gruppe von Vereinen im In- und Ausland ist möglich.
Der gesetzliche Rahmen wird dann auch von diesen Ländern vorgegeben, so dass ein Verein meistens in jedem Bereich zwei juristische Systeme beachten muss. Besonders im Immobilienbereich gelten meistens andere Gesetze für ein Real Estate Asset Management.
Genau geprüft werden sollte, welcher Kostenrahmen für einen ausländischen Verein anfällt. Sind Vorgaben bezüglich notarieller Beurkundungen, fiskaler Angelegenheiten oder sonstiger Verwaltungs-rechtlicher Fragen an den Vereinssitz gebunden, können hier ebenfalls Kosten entstehen. (Ist eine steuerliche Verarbeitung zum Beispiel an den Steuerberater vor Ort zu vergeben, fallen natürlich dessen Sätze an.) Auch die Besonderheiten der Bankgesetze und -gepflogenheiten im jeweiligen Land können zu veränderten Fristen und Kosten führen. In der Transaktionsberatung von Beyond-Assets werden für Sie auf Wunsch verschiedene Konstellationen durchgerechnet und auf landes-spezifische Regelungen hin überprüft. Die Entscheidung liegt ganz bei Ihnen.
Die Körperschaftssteuer clever optimieren: So sparen Sie bares Geld
Das Äquivalent zur Einkommenssteuer ist die Körperschaftssteuer. Sie entsteht bei diesen Unternehmensformen:
- AG
- UG
- Verein
- Anstalt
- Genossenschaft
Besteuert wird natürlich auch hier das Einkommen – allerdings nur mit einem Satz von 15 Prozent. Anders als bei der Einkommenssteuer fällt hier noch der „Soli“ an: Dieser beläuft sich auf 0,83 Prozent des Einkommens.
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Körperschaftssteuer und Einkommenssteuer im Vergleich
Der Unterschied: Bei der Körperschaftssteuer handelt es sich um eine lineare Besteuerung: Sie beläuft sich stets auf 15 Prozent. Bei der Einkommenssteuer handelt es sich um eine Steuer, die parallel zur Höhe des Einkommens ansteigt.
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Dieses Einkommen muss in Form einer Bilanz für das Finanzamt transparent dargestellt werden. Die Bilanz erstreckt sich über ein Geschäftsjahr vom 01. Januar bis zum 31. Dezember.
Bilanziert werden sollte in jedem Fall vom Steuerberater: Auch, wenn die Bilanz rein theoretisch „in Eigenregie“ erstellt werden kann, raten wir davon ab. Die Gefahr, einen kosten-intensiven Fehltritt zu machen ist hoch.
Außerdem ist es so, dass sich Fakten, die einmal falsch angelegt wurden, immer weiter fortschreiben. Zeit-intensive Nacharbeiten und unnötige Verzögerungen sind die Konsequenz.
Der Verein und seine Tochtergesellschaften
Tochtergesellschaften handeln auf eigene Rechnung. Sind verschiedene juristische Personen Mitglieder im Verein, zahlt jede Körperschaft also ihre eigene Steuer. Bei einer Ausschüttung muss nicht erneut Steuer gezahlt werden.
In diesem Zusammenhang ist häufig die Rede von verdeckten Gewinnausschüttungen oder verdeckten Einlagen. Beide beruhen nicht auf Beschlüssen, die während einer Versammlung mit Mehrheitsbeschluss getroffen und im Protokoll als Regel festgehalten wurden. Sie sind Transfers, die vom Konto der Körperschaft gezogen werden (verdeckte Gewinnausschüttung) oder aber auf das Konto der Körperschaft überwiesen werden (verdeckte Einlage). Beide haben keinerlei Auswirkung auf das Einkommen der Körperschaft.
Die Körperschaftssteuer entfällt bei mildtätigen Organisationen
Einige Körperschaften sind von der Pflicht zur Besteuerung ausgeschlossen:
- Gemeinnützige
- Mildtätige
- Kirchliche Organisationen
muss keine Körperschaftssteuer entrichten.
Diese Mildtätigkeit muss vom Finanzamt anerkannt werden.
Zu diesem Zweck ist eine klar ausgerichtete Satzung nötig. Hier kann es auch sinnvoll sein, sich in einem Gesprächstermin vor Ort mit dem Finanzbeamten zusammen zu setzen und das Ganze einmal detailliert zu erörtern. Gerne werden diese Termine auch direkt mit dem Berater oder dem Steuerberater wahrgenommen, um zu Beginn eine solide Grundlage zu legen. (Diese zeitliche Investition zahlt sich später wieder aus.)
Verein oder Stiftung? Effizientes Real Estate Asset Management für nachhaltigen Erfolg
Die Jahrhundert-Parole „Die eigene Immobilie ist die beste Absicherung“ wurde durch die immensen Energiekosten und die dazu passende Erbschaftssteuer ad absurdum geführt. Jetzt verkehrt sich die positive Wirkung des Immobilienportfolios oft ins Gegenteil: Ratlosigkeit macht sich oft breit, wo vorher ein zuversichtlicher Blick in die Zukunft herrschte.
Genau hier wartet der Verein mit Vorteilen auf, die auf Basis einer individuellen Strategie eine desaströse Entwicklung verhindern können. Diese Vorteile machen ihn auch dort zu einem scharfen Schwert, wo die Stiftung nicht optimal zur Struktur des Portfolios passt.
Der Verein
• Der Verein lässt sich bereits ab einer Summe von 200,00 Euro gründen.
• Ein Verein kann sich im In- und Ausland befinden.
• Natürliche und juristische Personen können Mitglied werden.
• Der Verein benötigt mindestens 7 Mitglieder. Sollte ein Teil dieser Mitglieder minderjährig sein oder unter Vormundschaft stehen, ist eine schriftliche Erlaubnis durch die Erziehungsberechtigten oder Betreuer nötig.
• Die Satzung des Vereins muss mit dem Finanzamt abgestimmt werden.
• Die Entscheidungskompetenz des Vorsitzenden sowie weiterer Rollen sollte zur Vermeidung von Missverständnissen festgelegt werden: Vertritt der Vorsitzende allein oder mit einem anderen Vorstandsmitglied?
• Ein Verein muss jedoch nicht durch den Stiftungsrat genehmigt werden, wie es bei einer Stiftung der Fall ist.
• Eine gemeinnützige Organisation kann rechtmäßig Immobilien erwerben und halten. Dabei sind genaue Vorgaben einzuhalten, um die Rechtmäßigkeit zu wahren.
• Das Vermögen gehört dem Verein. Im Klartext bedeutet dies, dass beim Ausscheiden eines Mitgliedes aus dem Verein kein Recht auf Auszahlung oder Inbesitznahme eines Anteils besteht.
• Betragen die Einnahmen des Vereins im Jahr mehr als 45.000 Euro, muss er Gewerbesteuer zahlen.
• Ein gemeinnütziger Verein muss keine Erbschaftssteuer zahlen.
• Der Kinderfreibetrag liegt bei 400.000 Euro pro Kind. Für Enkel – zu Lebzeiten der Kinder – liegt er bei 200.000 Euro. Beim Tod der eigenen Kinder können die Enkel mit einer Summe von 400.000 Euro eingesetzt werden.
Die Stiftung
• Das prominente Merkmal einer Stiftung ist der Ewigkeitscharakter.
• Auch bei der Stiftung liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro pro Kind. Ebenso gilt hier für Enkel – zu Lebzeiten der Kinder – ein Freibetrag von 200.000 Euro. Sind die eigenen Kinder tot, kann der Freibetrag für die Enkel auf 400.000 Euro erhöht werden.
• Eine Stiftung schützt vor Übernahme, da sie niemandem gehört.
• Die Gründung einer Stiftung bzw. die Genehmigung durch den Stiftungsrat kann sich auch mal über mehrere Jahre hinziehen. (Das ist allerdings nicht die Norm.)
• Stiftungsrecht bzw. die Gründung einer Stiftung ist Ländersache.
• Bei einer Stiftung kann der Kreis der Destinatäre nicht mehr geändert werden.
• Die Änderung der Satzung ist bei der Stiftung nur mit sehr großem Aufwand machbar, die Satzung kann und sollte deshalb viel Gestaltungsspielraum bieten.
• Ist der Zweck der Stiftung nicht mehr vorhanden, erlischt die Stiftung.
• Es ist möglich, dass die Ausrichtung der Stiftung in purer Vermögensverwaltung besteht.
• Eine wirtschaftliche Ausrichtung bewirkt die Pflicht zur Zahlung der Einkommenssteuer.
• Für die Stiftung fällt Körperschaftssteuer, jedoch keine Vermögenssteuer an.
• Die Stiftung legt am Ende des Geschäftsjahres einen Abschluss durch eine Bilanz vor. Diese geht an das Finanzamt und den Stiftungsrat.
• Das Mindest-Stammkapital der Stiftung ist ebenfalls Ländersache, im Allgemeinen werden 50.000 Euro vorausgesetzt.
• Sinnvoll ist eine Gründung mit einer Summe ab 130.000 – 150.000 Euro, um aus diesem Kapitalstock auch problemlos den Satzungszweck zu verwirklichen.
• In Deutschland fällt alle 30 Jahre eine Erbersatz-Steuer für die Stiftung an.
• Im Ausland fällt für die Stiftung keine Erbschaftssteuer an.
Der Freibetrag pro Kind: So nutzen Sie steuerliche Vorteile für die Familie
Die Elternteile können jeweils 400 000 Euro an ein Kind vererben.
Bei zwei Kindern kommt so ein Freibetrag von insgesamt 1 600 000 Euro zustande – wenn beide Elternteile da sind.
Welche Kinder werden beim Freibetrag berücksichtigt?
Der Freibetrag kann eingetragen werden bei eigenen leiblichen Kindern, Adoptiv-Kindern
und je nach Aufwand der Betreuung auch bei Pflegekindern. Wichtig: Dies muss juristisch belastbar dokumentiert werden. (Der Grad der Pflegebedürftigkeit wird vom medizinischen Dienst der Krankenkasse bescheinigt. Die daraus resultierende Einstufung wird durchweg von Ämtern anerkannt.)
Die Immobilie im Grundbuch
Eine Säule der Vermögensverwaltung ist das Grundbuch.
Was, wer und wo dort eingetragen ist, kann sich deutlich auf den Wert und Entscheidungen der Immobilie auswirken.
Einträge über Eigentümer, Hypotheken, Darlehen eventuelle Denkmalschutz-Vorgaben sind also zukunftskritisch. Im Real Estate Asset Management werden sie deshalb detailliert auf ihre Auswirkungen hin überprüft.
Wenn die Immobilie nicht abbezahlt ist
Grundsätzlich können die Erben das Erbe ausschlagen. Sollten diese also zu dem Ergebnis kommen, dass die Annahme zu risikoreich ist oder der Gewinn für sie in keinem Verhältnis zum Aufwand steht, steht der Plan schnell „auf der Kippe“.
Möglichkeiten, die Finanzierung abzusichern sollten deshalb im Vorfeld erörtert und in der gemeinsamen Entscheidung „abgesegnet“ werden. Profis im Finanz- und Anlagebereich finden sicherlich schnell die richtige Lösung. Mitunter empfehlen wir, die Begleitung durch einen neutralen Berater auf Honorarbasis vornehmen zu lassen. Durch dessen Perspektive sind zukunftskritische Fragestellungen früh ersichtlich.
Wenn die Immobilie mit einem Darlehen belastet ist
Eine Hypothek oder ein Darlehen auf einer Immobilie ist in den Bedingungen nicht automatisch gleichzusetzen mit einer Restschuld bei der ursprünglichen Finanzierung.
Die Bedingungen, die der Darlehensgeber stellt, können zum Beispiel beinhalten, dass der Darlehensnehmer selbst in der Immobilie wohnen muss – im Sinne eines ersten Wohnsitzes.
Auch kann der Zweck der Immobilie gebunden sein.
Deshalb kann hier jedes Detail schnell zur Falle werden. Sehen Sie sich deshalb genau an, wer und unter welchen Auflagen das Darlehen gegeben hat.
Dies gilt besonders, wenn die Finanzierung nicht mit der ortsansässigen Hausbank, sondern mit einem anderen Darlehensgeber gemacht wurde. Eventuell kann es von Nutzen sein, dies mithilfe eines Anwaltes für Finanzrecht zu prüfen.
Prüfen Sie genau, wie es sich mit dieses Darlehen unter zukünftigen Bedingungen gestalten würde. Eine Umfinanzierung kann natürlich Kosten verursachen. Wir raten jedoch intensiv davon ab, hier irgendetwas dem Zufall zu überlassen.
Wenn mehrere Eigentümer im Grundbuch stehen
Die Immobilie ist nur zu beleihen, wesentlich zu verändern oder zu veräußern, wenn alle im Grundbuch stehenden Personen einverstanden sind.
Es gibt keine gesetzliche Obergrenze für den Eintrag von Personen ins Grundbuch. Schwierig könnte es allerdings in der Transaktion werden: Manch ein Unternehmen schreckt vor einer zu hohen Anzahl an Eigentümern zurück und steht deswegen nicht für eine Kooperation zur Verfügung.
Der Denkmalschutz im Grundbuch
Auch Denkmalschutz im Grundbuch kann eine abschreckende Wirkung auf Käufer, Darlehensgeber und Mieter haben. Der Grund hierfür ist die Unwägbarkeit von Fristen und Auflagen, die aus Sicht manchen Geldgebers ein Risiko darstellt.
Ein riskanter Schritt mit ungeahnten Folgen
Den Verein selbst zu gründen und die Satzung wie einen Bastelsatz zu behandeln geht mit einem hohen Risiko einher: Zum Beispiel haftet der Vorstand im Verein mit dem Privatvermögen. Mit dem richtigen Vorgehen lässt sich diese Gefahr jedoch „entschärfen“.
Deswegen kommt es auf die Konstellation an: Diese sollte vorausschauend sein und sowohl jahrelange menschliche Erfahrung als auch umfangreiche Fachkenntnis mitbringen.
Der Verein lebt von einer vorausschauend formulierten Satzung.
Deshalb ist die Gründungsphase so wichtig: Wer hier sauber arbeitet, verhindert Streit und legt ein tragfähiges Fundament. Bei Beyond-Assets ist ein wissenschaftlich fundierter Beratungsansatz garantiert.
Hier werden Faktoren des Real Estate Asset Management zugrunde gelegt. Das gewünschte Ergebnis wird aus mehreren Perspektiven beleuchtet und abgesichert.
Wenn die Grundsteuer einschlägt wie ein Blitz
Frau Meier steht vor einem Berg von Akten. Nicht allein die Höhe des Stapels beunruhigt.
Auch der Inhalt hat das Zeug, einen „umzuhauen“: Dort lauert nämlich der Grundsteuerbescheid.
Mit ihren Befürchtungen ist Frau Meier in guter Gesellschaft: „Schwer nachvollziehbar, Enteignung, ungerecht und sehr oft falsch“ – so lauteten viele Aussagen zu diesem Bescheid.
Viel Zeit bleibt Frau Meier nicht, sich in diesen Stapel einzuarbeiten: Die Widerspruchsfrist läuft. Früher hat ihr Mann „den Aktenkram“ erledigt. Jetzt steht sie allein vor der Herausforderung.
Eine Freundin gab ihr den Link von Beyond-Assets weiter. Frau Meier vereinbart kurzfristig einen Termin. Im gemeinsamen Gespräch analysiert Beyond-Assets für sie das Potenzial und die Risiken ihrer Immobilie. Eine Dokumentation, die ihr jederzeit einen eigenen Überblick erlaubt, wird individuell für Frau Meier angefertigt.
Anhand der Dokumente ihres Hauses sowie des Finanzamtes kann sich Frau Meier jetzt schnell ein Bild von dem berechtigten Anspruch des Finanzamtes machen. So wurden zum Beispiel die Flächen unter Treppen und Schrägen falsch berechnet.
Das von Beyond-Assets für sie aufgesetzte Schreiben leitet den Widerspruch form- und fristgerecht für sie ein.
Auf ihren Wunsch hin prüft Beyond-Assets auch das Optimierungs-Potenzial ihrer Immobilie. Einige Stellschrauben führen zu einer Senkung der Steuerlast. Frau Meier fällt es jetzt wesentlich leichter, sich direkt mit dem Finanzamt auseinander zu setzen. Die Ausarbeitung hält für sie ohne „Fach-Chinesisch“ fest, was vor allem anderen zu beachten ist. Für Frau Meier ist die Vermögensverwaltung jetzt leicht machbar.
Das Nießbrauchrecht: Ein zweischneidiges Schwert für Erben und Erblasser
Das sperrige Wort umreißt einen schwerwiegenden Sachverhalt, über den sich viele Immobilieneigentümer nicht im Klaren sind. Die zeitgemäße Version des Wortes bedeutet einfach „Wohnrecht“.
Dieses Wohnrecht wird notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Menschlich gesehen ist das Nießbrauchrecht eine sympathische Sache: Es bedeutet zum Beispiel, dass die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie haben.
Auch beim Erbe ist das Nießbrauchrecht eine gern gesehene Form. So wird zum Beispiel oft das Haus den Kindern zu Lebzeiten vermacht. Diese gewähren im Gegenzug den Eltern ein lebenslanges Wohnrecht – eben das Nießbrauchrecht.
(Eine rein schriftliche Vertragsregelung in Form eines Papieres, welches beide „Parteien“ unterschreiben hat rechtlich hier keine Absicherung. Es geht nur über den Eintrag ins Grundbuch!)
Der menschliche Anstand will jedoch gut abgesichert sein:
Die rein finanz-technische Bewertung besagt, dass eine Immobilie schwerer zu verkaufen ist, wenn so ein Wohnrecht besteht. In den Augen des Finanzamtes und den Augen der Bank sinkt die Immobilie deshalb im Wert.
„Klasse!“ mag sich jetzt manch einer denken. „Dann ist nämlich auch die Erbschaftssteuer geringer!“ Auf den ersten Blick klingt das gut…
Allerdings ist diese Berechnung schon manch einem Immobilienbesitzer „auf die Füße gefallen“:
- Sollten einmal Zeiten kommen, die finanziell härtere Maßnahmen erfordern, wird die Aufnahme eines Immobilienkredites zum Beispiel schwerer werden: Einige Darlehensgeber ziehen hier eine Linie, die sich nicht aufweichen lässt.
Generell müssen bei so einem Darlehen alle Eigentümer aus dem Grundbuch zustimmen. Aufgrund des niedrigeren Wertes und der eventuell möglichen Komplikationen könnte die Verwertung so einer Immobilie auch schwierig werden:
Käme es zum Beispiel zu einer Zwangsversteigerung, wäre es sehr einfach, den Wert der Immobilie so schlecht darzustellen, dass sie noch nicht einmal in der Zwangsversteigerung „punktet“.
Die wenig beschriebene aber leider realistische Darstellung sieht so aus, dass diese Immobilie dann nur noch zum „Ramschpreis“ veräußert werden könnte.
Diese Tatsache ist für den Darlehensgeber eine reale Bedrohung.
Aus diesem Grund werden viele Geldinstitute zurückziehen, wenn sie von dem Nießbrauchrecht erfahren.
(Ja, hier kreuzen Menschlichkeit, Anstand und wirtschaftliche Realität die Klingen…) - Kommen die Immobilienbesitzer dann zu dem Ergebnis, dass sie eine bessere Lösung wollen, ist die Umwandlung des Nießbrauchrechts auch nicht so leicht machbar: In den Augen des Finanzamtes kommt das einer Schenkung gleich. Diese wirft für das Finanzamt aber jetzt eine Schenkungssteuer ab. (Die Schenkung muss innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt gemeldet werden.) Meistens läuft das dann so, dass das Finanzamt den Wert dieser Steuer nicht vor Ort ermittelt, sondern eine Schätzung vornimmt…Übrigens ist der Status des Eigentümers höher als der Status des Nießbrauchs.
Expertentipp
Es kann sich auszahlen, den Wert Ihrer Immobilie mit einem vereidigten neutralen Sachverständigen in einem Termin vor Ort einschätzen zu lassen. Dieser ist auch vor Gericht zu einer Aussage zugelassen.
Auch das Katasteramt kann hier gute Dienste leisten: Die Vermessung und Feststellung der Grundstückgröße kann vor Fehleinschätzungen und Wertminderungen schützen.
Bei der Erbschaftssteuer, der Angabe gegenüber der Bank oder auch dem Verkauf der Immobilie leistet so eine juristisch belastbare Datenangabe unschätzbare Dienste.
Ebenso kann es sich auszahlen, mit dem Finanzamt einen Termin zu einem persönlichen Gespräch zu vereinbaren: So manche Unklarheit lässt sich in einem Gespräch unter vier oder mehr Augen eher beseitigen als mit einem ewigen Schriftwechsel. Bereiten Sie diese Termine stets gut vor!
Die professionelle Darlegung der Fakten – eben zu wissen, worauf es ankommt – und die richtige Gesprächsführung sparen Ihnen ein enormes Maß an Zeit und Geld.
Gerne beraten wir Sie hierzu.
Risikofaktor Demenz
Ein heikles Thema beim Erben ist die Demenz.
Auch, wenn Sorgen um die Gesundheit im Alter normal sind, unterscheidet sich die Demenz von allen anderen Krankheiten: Sie ist heimtückisch. Nicht selten wird sie zu spät erkannt. Mit der Demenz geht für alle Beteiligten auch ein oft enormes wirtschaftliches Risiko einher.
Verträge, die eine Person unter der Einwirkung einer bestehenden Demenz abgeschlossen hat, lassen sich sehr leicht anfechten. Dabei ist nicht entscheidend, in welchem Stadium die Demenz ist: Ausreichend ist, dass diese Krankheit durch einen Haus- oder Facharzt einmal attestiert wurde. Daraus resultiert dann bei strategisch geschicktem Aufbau durch einen Kontrahenten schnell eine eingeschränkte Geschäftsfähigkeit.
Die eingeschränkte Geschäftsfähigkeit
Es gibt wohl kaum ein Thema, welches mehr Sensibilität im Umgang erfordert:
Menschen, deren Lebensleistung die nächste Generation bereichert oder sogar trägt, fühlen sich natürlich schnell verletzt. Nicht selten verlaufen Gespräche auch so, dass sie sich sogar mit einer Art Entmündigung konfrontiert sehen.
Zukunftskritische Entscheidungen, „gegossen“ in einen Vertrag, der Erfolg oder Ruin bedeutet…
Ein Mensch, der Respekt und Dankbarkeit verdient hat soll jetzt erklären ob er … – Gespräche über Demenz bergen in sich ein unglaubliches Verletzungspotenzial. Die Erfahrung zeigt, dass sie sich so gut wie zu keinem Zeitpunkt „richtig anfühlen“. Dennoch ist es gerade im Bereich des Real Estate Asset Management brandgefährlich, sie nicht zu führen.
Über mangelnde Geschäftsfähigkeit können Verträge leicht rückgängig gemacht oder angefochten werden –von allen Seiten.
Aus diesem Grund empfehlen wir, ein Testament proaktiv anzugehen.
Selbstverständlich wünschen wir uns, dass unsere Lieben so lange wie möglich an unserer Seite sind – in unserem Leben. Hier geht es deshalb ausdrücklich um einen vorausschauenden Umgang mit Angreifbarkeit.
Die Absicherung über eine Versicherung
Es kann durchaus sinnvoll sein, sich hier gegen die Folgen von risikoreichen Abläufen und Handlungen zu versichern. So, wie es Versicherungen im medizinischen Bereich gibt, existieren auch Haftpflicht-Versicherungen.
Demenz ist nicht immer leicht zu erkennen. Oft sind die ersten Anzeichen subtil. Sie erscheinen oft wie zerstreute oder „etwas überspannte“ Reaktionen – die schließlich jeder irgendwann mal hat.
Diese Erscheinungsform des Alters betrifft viele Menschen in unterschiedlichen Schweregraden. Wichtig ist eine wertschätzende und respektvolle Gesprächsführung. Bei dem Maß an Fingerspitzengefühl, welches hier benötigt wird, empfehlen wir eine gründliche Vorbereitung der Gespräche.
Die Generalvollmacht: Handlungsfähig und selbstbestimmt bleiben
Die Generalvollmacht ist unerlässlich: Sie gibt in jeder Krisensituation sofortigen Zugriff auf die Ressourcen und Entscheidungsbefugnisse. Im Ernstfall ist sie auch die einzige Möglichkeit, die Datenschutzrichtlinien der Bank zu „entschärfen“ und über Vermögen zu verfügen.
Eine notarielle Beglaubigung sollte in jedem Fall vorhanden sein, ansonsten könnten Verzögerungen auftreten.
Die Grundlage für ein Testament
Für ein Testament muss die Geschäftsfähigkeit des Erblassers gesichert sein.
Dies bedeutet, dass der Erblasser volljährig und mental entscheidungsfähig ist. Zu letzterem zählt auch ein körperlich nüchterner Zustand: Frei von Medikamenten, die das Urteilsvermögen beeinträchtigen, frei von Drogen und Alkohol kommt ein Testament zustande.
Besteht der Verdacht der Fälschung oder teilweisen Fälschung durch Angehörige, kann das Testament auch angefochten werden. Der Überprüfung von solchen Schriften haben sich einige Spezialisten verschrieben: Akribisch wird auf Unstimmigkeiten hingeforscht. Im Anschluss wird von den Spezialisten eine Empfehlung hinsichtlich der Echtheit oder Unechtheit des letzten Willens abgegeben.
Weiterhin gelten zwei Formen als juristisch belastbar:
- Von A bis Z handgeschrieben
- Notariell beurkundet
Und dann wäre da noch der Datensatz, der einfach stimmen muss:
- Das Datum der Testamentserstellung
- Der genaue Umfang der Erbmasse mit präzisen Daten
- Der Ort, an dem das Testament verfasst wurde
Und hier wollen wir das Ganze ausnahmsweise mal vom Ende herangehen:
Ob der letzte Wille in Hamburg-Blankenese oder Castrop-Rauxel niedergeschrieben wird, interessiert in diesem Zusammenhang nicht. Hier geht es um andere Länder. Nicht in allen Ländern gilt ein Gesetz, welches den Pflichtteil regelt. Das Land jedoch, in dem der letzte Wille eines Menschen verfasst wurde, interessiert dagegen sehr. Deshalb muss hier auch genau der Ort angegeben werden, an welchem das Testament verfasst wurde. Handelt es sich um einen Wohnort (nicht den Urlaubsort, sondern den ersten Wohnsitz), der diese Gesetzgebung nicht vorsieht, kann der Pflichtanteil des Erbes übergangen werden.
Außerdem sollte das Erbe klar benannt werden. (Der volle Name mit Angabe des Wertes ist wichtig.)
Hier in Deutschland gibt es einen gesetzlich vorgeschriebenen Pflichtteil. Außerdem gibt es auch einen Freibetrag, auf den keine Erbschaftssteuer entfällt.
Dies bedeutet, dass eine klare Benennung des Anteils mit enthalten sein sollte, die den finanziellen Wert umreißt. (Zum Beispiel wäre ein „XY erbt mein Auto“ zu wenig. Wichtig ist, auch zu wissen, welchen Wert das Auto zum Zeitpunkt der Testamentseröffnung hat.)
ahrungswerte am Standort vorliegen. So können Sie besser bewerten, welche zeitlichen und finanziellen Belastungen auf Sie zukommen.
Erbfolge ohne Gerechtigkeit: Wenn Lieblinge leer ausgehen
Der Gesetzgeber hat eine Erbfolge vorgesehen:
- Eheleute/Kinder
- Enkel
- Eltern des Erblassers/deren Kinder
Die Erbschaft in der Patchworkfamilie
Da unsere Gesellschaft viele Patchworkfamilien hat, möchten wir auf die Situation der „Patchwork-Kinder“ eingehen. Sie sind nicht automatisch durch die gesetzliche Erbfolge gesichert.
Sind es die Kinder des neuen Partners, (also nicht die des Erblassers), sollte eine Willenserklärung im Testament festgehalten werden. Eine gesetzlich abgesicherte Erbfolge kann nur durch die Adoption des Kindes geschehen.
Die Adoption läuft innerhalb Deutschlands so ab, dass sowohl der leibliche Elternteil als auch das jugendliche Kind (ab 14 Jahren) sein Einverständnis in die Adoption geben muss.
Erfolgt dies, wird die Adoption notariell beurkundet. Dieser Vorgang erstreckt sich über einige Monate – die Einwilligung der Betroffenen vorausgesetzt.
Außerdem haben die Erben die Möglichkeit, das Erbe auszuschlagen. Auch dies wird von einem Gericht urkundlich bestätigt. Ist kein Testament vorhanden, tritt automatisch die gesetzliche Erbfolge in Kraft.
Eine frühe Klärung hilft, Vertrauen zu stärken und belastbare Fakten zu schaffen. Sie beugt einer der am meisten verbreiteten Ängste vor: Viele Menschen fürchten sich vor einem Erbstreit in der Familie. Gut vorbereitete, klare Gespräche und Regelungen führen zu einem guten Ergebnis.
Vererben an eine gemeinnützige Organisation
Der gemeinnützige Verein ist zu 100 Prozent von der Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit.
Die Intention des Gesetzgebers besteht in einer besseren Lebensqualität für Menschen mit einer schwierigen Lebenssituation.
Das Finanzamt erkennt nach Prüfung diesen Satzungszweck an und legt so die Grundlage für die finanziellen Vorteile.
Gemeinnützige Körperschaften können erben, nachdem der Pflichtanteil an die Angehörigen gesetzeskonform vererbt wurde. Dies betrifft selbstverständlich auch Immobilien.
Die Erben, die einen lediglich Pflichtteil bekommen, erhalten eine Auszahlung in finanzieller Form. „Dir gehört quasi der ganze Balkon“ ist keine zulässige Aussage im Erbrecht.
Der Wert muss präzise benannt und einem notariellen Verfahren folgend ausgezahlt werden.
Die Testament Spende setzt das Herzensanliegen der Menschen um. Die jeweiligen Vereine locken mit attraktiven Gegenangeboten:
Wer vollumfänglich für Waisen spendet, erhält im Gegenzug zum Beispiel die Grabpflege kostenlos.
Natürlich gilt auch hier die Erbordnung.
Soll sie nach Auszahlung des Pflichtteils aufgehoben werden, ist ein Testament mit der Erklärung des letzten Willens nötig
Kein Trauschein, kein Erbe In der Erbfolge sind nur direkte Verwandte als Erben geschützt. Ehepartner, Kinder, Enkel usw. werden vom Gesetzgeber als Erben vorgesehen. Neben den „Patchwork Kindern“, die adoptiert werden müssen, um sie über eine gesetzeskonforme Erbfolge abzusichern, gibt es noch die Lebenspartner. Partner ohne Trauschein müssen als Erbe im Testament benannt werden.
entümer zu gestalten. Gegen den Beschluss können keine Rechtsmittel eingelegt werden. (§ 7 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 i. V. m. Satz 2 NDSchG)
Streit lähmt den Fortschritt? Professionelle Hilfe für zermürbende Konflikte
Eine der wesentlichen Ängste beim Erben ist die voreinemStreit in der Familie.Tatsächlich ist diese Sorge nicht unbegründet. Schnell tritt das Gefühl der Übervorteilung ein – und ebenso schnell stoppt dann auch der ganze Prozess. Der Ärger mag nerven, aber Stillstand und Verzögerung kosten dann zusätzlich auch noch Zeit und Geld.
Wenn so eine belastende Situation eingetreten und deswegen alles zum Stillstand gekommen ist, kann die Mediation eine Einheit herbeiführen. Ziel ist meistens die Einigung in Form einer gemeinsamen Abstimmung noch im Treffen vor Ort.
Oft wird mit dieser Aufgabe eine Anwaltskanzlei beauftragt, die sich auf Erbrecht spezialisiert hat – zwingend notwendig ist dies jedoch nicht: Im Falle einer unkomplizierten rechtlichen, eher persönlichen Angelegenheit können auch neutrale Mediatoren können eine Einigung herbeiführen.
Die Kosten hierfür werden meistens zu gleichen Teilen unter den Beteiligten aufgeteilt.
Der digitale Nachlass: Die Daten in der Cloud, bei apple & co.
Im Todesfall sind Email-Postfach, Bankprogramm und Handy schnell die Sorgenkinder der Nachlassverwaltung.
Apple zeigt einen klaren Weg auf: Die apple-ID ist Teil des Nachlasses. Mit Sterbeurkunde des Besitzers kann der Nachlassnehmer, der zuvor vom Inhaber der ID bei apple namentlich benannt und berechtigt wurde, die Daten verwalten.
Mit Generalvollmacht und Sterbeurkunde kommt der Nachlassverwalter bzw. der Erbe an die meisten Konten heran. Teilweise kann aber auch aufgrund von Sperren der Zugriff für den Gerätehersteller unmöglich sein. Wir empfehlen deshalb dringend, eine Möglichkeit des Zugriffs zu schaffen, die im Notfall für die Hinterbliebenen zur Verfügung steht. Diese könnte eventuell beim Anwalt des Vertrauens hinterlegt werden. Ein Passwortsafe, dessen Kombination über eine Sicherheitsfrage bei einem vertrauten Menschen zu erhalten ist, wäre ebenfalls eine Möglichkeit, den Zugang zu sensiblen Daten zu sichern.
Zusammenfassung
1. Das Erbschaftsvermögen im Real Estate Asset Management beträgt von 2015 bis 2024 insgesamt 1293 Milliarden.
2. Liquiditätsbilanz im Fokus: Wie Sie Ihre Ausgaben strategisch steuern
Mark erfährt in der Transaktionsberatung bei Beyond-Assets, wie er Sparpotenziale zur direkten Verbesserung seiner Liquiditätsbilanz nutzen kann. Der wissenschaftliche Ansatz und jahrelange Erfahrung vermeiden ihm unnötige Auseinandersetzungen mit den Mietern.
3. Die Immobilie im Erbe: Fluch oder Segen? Wie das geerbte Haus zur Belastung
werden kann
Der Verein kann ein Gegengift für die extrem hohen Erbschaftssteuern sein:
Diese sind zu einer Art Damoklesschwert über dem Kopf der Erben geworden. Auch die Energiekosten und die Grundsteuer belasten die Immobilie im Erbe.
4. Der Verein: Das „leichte Schnellboot“ unter den Lösungen
200,00 Euro und 7 Mitglieder – und schon lässt sich ein Verein gründen.
Natürlich kommen dann noch die Gründungsversammlung mit Satzungszweck und die Erlaubnis des Finanzamtes dazu.
5. Der Verein ermöglicht Ersparnisse im vier- bis sechsstelligen Bereich
Das klassische Konstrukt des Vereines birgt in sich eine Chance, die Erbschaftssteuer deutlich zu senken.
6. Innovative Lösungen durch die Transaktionsberatung
Lena, Tim und Sascha erben gemeinsam ein Mehrfamilienhaus, stehen aber vor Herausforderungen wie hoher Erbschaftssteuer, bürokratischen Hürden und Zeitaufwand. Sie suchen eine schnelle, verständliche Lösung, um ihr Erbe zu verwalten, ohne ihr Leben aufzuhalten. Bei Beyond-Assets finden sie die Antwort im Verein – einer flexiblen, kostengünstigen Alternative zur Stiftung. Der Verein spart ihnen Zeit und Geld, bietet rechtliche Sicherheit und bewahrt ihr Vermögen. Durch wissenschaftlich fundierte Beratung und individuelle Strategien gewinnen sie sofort messbare Vorteile.
7. Den Verein erfolgreich gestalten: Struktur, Strategie und Mehrwert für alle Mitglieder
Ein Verein bietet eine kostengünstige und flexible Alternative zur Stiftung, um Erben möglichst viel zu hinterlassen. Mit nur etwa 200 Euro Gründungskosten und mindestens sieben Mitgliedern kann ein Verein gegründet werden, der klare Zwecke verfolgt und steuerlich unauffällig agiert. Die präzise Satzung und eine sorgfältige Gründungsversammlung vermeiden spätere Konflikte. Ein Verein ermöglicht auch die Verwaltung und Vererbung von Immobilien, wobei eine frühzeitige Beratung Zeit und Geld spart. Der Sitz kann im In- oder Ausland liegen, wobei rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen beachtet werden müssen.
8. Die Körperschaftssteuer clever optimieren: So sparen Sie bares Geld
Die Körperschaftssteuer beträgt 15 % des Einkommens und gilt für Unternehmen wie AGs, UGs, Vereine und Genossenschaften, zuzüglich eines Solidaritätszuschlags von 0,83 %. Im Gegensatz zur progressiven Einkommenssteuer ist sie linear. Bilanzen müssen jährlich erstellt werden, idealerweise durch einen Steuerberater, um Fehler zu vermeiden. Tochtergesellschaften zahlen ihre eigene Steuer, und Ausschüttungen unterliegen keiner Doppelbesteuerung. Gemeinnützige, mildtätige und kirchliche Organisationen sind von der Körperschaftssteuer befreit, sofern ihre Satzung vom Finanzamt anerkannt wird. Eine frühzeitige Abstimmung mit dem Finanzamt und professionelle Beratung sind empfehlenswert.
9. Verein oder Stiftung?
Effizientes Real Estate Asset Management für nachhaltigen Erfolg
Die eigene Immobilie, einst als sichere Absicherung betrachtet, wird durch hohe Energiekosten und Erbschaftssteuer oft zur Belastung. Der Verein bietet hier eine flexible Alternative zur Stiftung: Er ist bereits ab 200 Euro grundbar, benötigt mindestens sieben Mitglieder und kann im In- oder Ausland angesiedelt sein. Ein gemeinnütziger Verein zahlt keine Erbschaftssteuer, muss aber ab 45.000 Euro Einnahmen Gewerbesteuer zahlen. Die Stiftung hingegen hat einen Ewigkeitscharakter, erfordert höheres Kapital (ab 50.000 Euro) und unterliegt strengeren Regelungen, wie der Erbersatz-Steuer in Deutschland. Beide Modelle bieten Freibeträge für Kinder (400.000 Euro) und Enkel (200.000 Euro).
10. Der Freibetrag pro Kind: So nutzen Sie steuerliche Vorteile für die Familie
Pro Kind und Elternteil ist ein Freibetrag von 400 000 Euro absetzbar.
11. Welche Kinder werden beim Freibetrag berücksichtigt?
Der Freibetrag kann eingetragen werden bei eigenen leiblichen Kindern, Adoptiv-Kindern und auch bei Pflegekindern (je nach Betreuungsbedürfnis). Letztere benötigen eine Bescheinigung des medizinischen Dienstes, die Eintragung der Pflegestufe.
12. Die Immobilie im Grundbuch
Das Grundbuch gilt als wichtiger Anhaltspunkt zur Beurteilung des Wertes einer Immobilie.
Folgende Punkte können zu einer niedrigeren Beurteilung des Wertes führen:
1. Die Immobilie ist noch nicht abbezahlt.
2. Die Immobilie ist mit einem Darlehen belastet.
3. Die Immobilie steht unter Denkmalschutz.
4. Die Immobilie hat eine höhere Anzahl von eingetragenen Eigentümern.
13. Ein riskanter Schritt mit ungeahnten Folgen
Die Gründung des Vereines sollte nicht behandelt werden wie ein Bastelsatz:
Die vorausschauende Beratung ist zukunftskritisch für die Satzung, den Sitz usw.
14. Wenn die Grundsteuer einschlägt wie ein Blitz
Der Grundsteuerbescheid muss genau überprüft werden. Oft ist er nicht korrekt.
15. Das Nießbrauchrecht: Ein zweischneidiges Schwert für Erben und Erblasser
Das Nießbrauchs-Recht ist ein zweischneidiges Schwert für Erblasser und Erben:
Die Immobilie sinkt zwar in der Wahrnehmung des Finanzamtes an Wert, tut es aber allen anderen gegenüber auch.
Wird das Nießbrauchs-Recht zurück genommen, entsteht eine Pflicht zur Abführung der Schenkungssteuer. Der Grundbucheintrag für ein Wohnrecht auf Lebenszeit steht in der Hierarchie unter dem Recht der Eigentümer.
16. Expertentipp:
Die Schätzung des Finanzamtes und des Katasteramtes vor Ort können sich zeitlich und in der späteren Kostenersparnis auszahlen.
17. Risikofaktor Demenz
Die Demenz ist eine heimtückische Krankheit, die viele ältere Menschen betrifft.
Sie kann zu einer eingeschränkten Geschäftsfähigkeit führen, die Verträge im nachhinein leicht anfechtbar macht. Dazu reicht die schriftliche Diagnose eines Haus- oder Facharztes bestehend zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung. Diese Krankheit lässt sich über eine Versicherung im Vorhinein absichern. Auch für ein Testament muss die Geschäftsfähigkeit des Erblassers gesichert sein. Eine Generalvollmacht federt solche Risiken ebenfalls ab. Sie muss notariell beurkundet sein, um durchgehend an allen Stellen handlungsfähig zu bleiben.
18. Erbfolge ohne Gerechtigkeit: Wenn Lieblinge leer ausgehen
Die Erbfolge ist vom Gesetzgeber festgelegt. Nicht leibliche Kinder können erben, wenn sie im Testament bedacht sind, ansonsten ist der Pflichtteil nur für leibliche Kinder und Familienmitglieder gesichert. Die Erbfolge lautet:
Eheleute/Kinder – Enkel, Eltern des Erblassers/deren Kinder
19. Streit lähmt den Fortschritt? Professionelle Hilfe für zermürbende Konflikte
Bei Uneinigkeit kommt oft der ganze Prozess zum Erliegen. Dies wird teuer und zermürbend für alle Beteiligten. Bevor es zu einem langwierigen und teuren Prozess kommt, kann ein Erbschaftsstreit auch über einen Mediator rechtssicher gelöst werden. Oft ist dieser Mediator ein Rechtsanwalt.
20. Der digitale Nachlass: Die Daten in der Cloud, bei apple & co.
Der digitale Nachlass besteht auch aus Daten im Handy, in der Cloud und im Email-Postfach. Im Vorfeld eine Regelung zur Freigabe der Daten zu sichern, zahlt sich aus.
apple z.B. behandlelt die Daten auf der Basis eines juristischen Erbes.
Zugänge können auch beim Notar oder Anwalt hinterlegt werden, eventuell abgesichert durch ein Passwort, welches eine benannte Person des Vertrauens verwaltet.
Die sozialen Netzwerke und Anbieter wie ebay, amazon & Co. Führen jeweils am Fuß ihrer Seiten zur jeweiligen Abteilung. Das Stichwort „Bereavement“ bezeichnet auch die Abteilung für den Trauerfall. Todesurkunde, Erbschein und/oder Personalausweis mit Auszug aus dem Familienstammbuch oder Urkunde vom Einwohnermeldeamt können hier zum Zugang führen.
Dieser Artikel ersetzt keine Beratung. Wir empfehlen, bei konkreten Fragen eine Transaktionsberatung in Anspruch zu nehmen.
Dieser Artikel wurde teilweise mit KI erstellt.
